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长租公寓政策法规与法律风险汇编(20180319版)
发布时间:2020-07-27 20:15 文章来源:888真人娱乐

 

  根据《中国流动人口发展报告(2016)》,2015年我国流动人口规模达 2.47 亿,占总人 口的18%。2015 年以来,租房市场不但规模逐年走高,租金也快速上涨。按照《国家新型城 镇化规划(2014-2020 年)》的预估,2020 年我国仍有2亿以上的流动人口,70%流动人口通过租房居住,按目前月均租金 475 元来测算,年租金将突破万亿。

  长租公寓以企业作为新的市场供应主体,并通过装修、社区建设、租后服务等一系列的 增值服务,逐步成为住房租赁市场的重要组成部分,有利于住房租赁市场的长远发展。而国家出台多项政策,提出要“实行购租并举,发展住房租赁市场”,给公寓行业注入了一剂强心针。

  本文旨在通过梳理长租公寓企业运营及投资的法律关系,分析投资经营中可能存在的法律风险,为长租公寓这一潜力巨大、前景的行业的未来发展保驾护航。

  长租公寓在法律上并没有一个确切的定义和确定的划分标准。但顾名思义,长租公寓系租期较长的租赁式公寓。一般而言,长租公寓即指公寓运营企业将从存量房市场获取的房源进行升级或,通过提供多样化公共空间配置和标准化物业服务,吸引有需求的人群租住 且租期较长(一般在一年以上)的出租型公寓。

  自 2015 年以来,国家出台了一系列政策积极培育和发展住房租赁市场,加上长租公寓 市场的需求日益扩大,长租公寓行业在一二线城市得到了迅猛发展。但由于长租公寓本地化 的服务特性,其管理半径有限,目前整个市场还较为分散。我国长租公寓企业主要集中在、上海、广州、深圳等一线城市和一些经济较为发达、流动人口较多的二线城市,这些城 市由于租房需求旺盛,房屋供给充裕,成为培育长租公寓企业的热土。

  中国饭店协会公寓委员会测算,2015 年我国品牌公寓的公寓间数在 100 万间以上,到 2020 年底则将高达1000 万间;而根据《中国流动人口发展报告(2016 版)》的预测,2015 年及到 2020 年,我国公寓租赁间数将从 1.3 亿间提升至 1.7 亿间。在此期间内,品牌公寓 的市场占有率比例将从 0.8%升至 6.0%。虽然公寓租赁预计将产生近十倍的巨大增长,但若以美国公寓租赁市场作为参照,我国公寓租赁市场规模显然还存在巨大潜力可以挖掘。

  指出,“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁;也 可以与经营住房租赁的企业合作。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场。”

  是国际上较为通行的房地产证券化的重要手段。而无论是中央还是地方关于培育和发展住房租赁行业的政策均鼓励推行REITs的尝试,对于长租企业来讲,资产证券化的主要过程如下:

  长租公寓企业无不面临巨大的前期投入压力,资本投入之后能否顺利退出,成为了投资前重点需要考虑的因素,而资本的退出关键在于盘活存量资产,将未来的业绩前期提现。国内的相关政策并没有及时配套,现阶段直接发行REITs 产品并不现实。市场上各大公寓企业 推出的资产证券化方案其实都只能称作类 REITs 产品。通过金融工具实现资本退出,法律上最主要的风险在于税收和多头监管。

  2017 年 1 月 10 日,深圳市宝安区安全管理委员会印发通知,“无论在用、在建、完工的厂房改公寓、酒店均予以查封、恢复原功能或拆除”。

  2017 年 2 月,深圳宝安区新安街道依法强制拆除位于海乐社区 39 区海乐 27 号违法厂房改公寓的房间 80 余间,拆除墙体面积 共 6000 平方米。

  2017 年 3 月,顺义区天竺镇拆除楼台村违法建设公寓一栋,性质为违建群租房, 建筑面积约 14000 平方米,房屋共计 420 间。

  2017 年 4 月,上海普陀区对万里创客管家公寓展开执法整治,对租户进行了清退,6 栋公寓建筑面积共 9600 平方米,已出租公寓 510 间,租客多达 1500 多人,万里创客管家存 在擅自变更用地性质的问题,将工业用地私自为公寓。

  2017 年 8 月,石景山区八宝山街拆除青创公寓,青年创业公寓土地权属金都 园林绿化有限责任公司,涉案建筑面积 3.18 万平方米,出租公寓 970 余间,涉及 2000 余人。

  2018 年 2 月 11 日起,新派公寓新国展店被房东断水断电长达 16 天,意图迫 使租户结束本来长达 12.5 年的公寓租约。原因系租赁房产在租赁前已被业主抵押,新业主 不愿继续履行租赁合同,与租户协商未果,新业主方就用断水、断电等方式对新派施压。至 今困境仍未妥善解决。

  这项计划为国内首单 ABS 产品,魔方公寓将其在、上海、广州等城市经营的 4000 多间公寓未来三年的租金收入作为还款来源,发行 3.5 亿元优先级证券。

  过桥资金提供方作为原始权益人出资设立资金信托,取得信托受益权,并以该等信托受益权作为基础资产。信托向魔方中国、魔方、魔方上海、魔方广州发放信托贷款,证券投资者缴纳认购款认购资产支持证券,专项计划设立。专项计划向原始权益人购买信托受益权,取得基础资产。原始权益人收回过桥资金,实现退出。

  原始权益人设立私募基金,由私募基金直接或间接持有项目公司的股权,私募基金还要向项目公司发放委托贷款,由公司持有标的物业。专项计划发行资产支持证券募集合格投资 者的资金,用以收购和持有私募基金份额,进而持有项目公司股权及债权,间接享有标的物业产权。该产品的基础资产为私募基金份额,标的物业经营净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益;最终基础资产将用于分配投资者本金。

  该计划为全国首单储架式长租公寓CMBS,是抵押型REITs 的典型代表,于 2017年12月1日在深交所获批。

  抵押型 REITs 通过抵押物业资产获得资金,到期即可独享全部增值收益,但同时也承担了更大的风险。CMBS 为债务融资工具,原始权益人能够通过抵押物业资产获得贷款,原始权益人保留物业资产所有权,能够享受抵押期地产增值红利。其在原理上类似于抵押型的 REITs,基础资产通常以商业地产、物业未来收益权为主,也可以将其归类为类 REITs 产品。招商蛇口公告指出此次募集资金主要用于未来长租公寓的发展与运营,将会放大招商蛇口在公寓板块起步早、产品线完整的优势,既拓宽公司融资渠道又优化负债结构。

  2018年3月13日,保利地产发行了国内首单房企租赁住房REITs。保利租赁住房 REITs 由保利地产联合中联基金共同实施,储架总规模 50 亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的 REITs。

  该计划的增信方式包括物业资产抵押、物业资产租金收入超额覆盖、资产支持证券的结构化分层、评级下调承诺、差额支付承诺、金安排、优先级资产支持证券退出的流动性支持、优先级资产支持证券的强制退出安排、项目公司股权和债权及物业资产的优先收购权等。

  短短三年内,长租公寓行业在不断发展,也在不断变化。已经有相当数量的企业折戟此地,但又有更多的投资者闻风而来。

  事实上,无论采用哪种方式进行公寓的运营,又或是用哪种形式的金融工具完成投资的退出,在市场远未饱和,经营又如此分散的情况之下,未来行业的增长潜力依然巨大。只是作为投资者或运营商,审慎投资,合理经营是极为必要的。 而专业的律师团队则可以提供专门针对公寓产品的详细尽调清单,并提供交易结构设计、退出方案等整体法律服务。长租公寓行业,同样需要最专业的人做专业的事。

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